[Artykuł jest zgodny ze stanem prawnym z 2010 roku]
P rawo nieruchomości we Francji reguluje kwestie związane z obrotem nieruchomościami.
Istnieją pewne różnice między legislacją francuską a polską, w szczególności związane z najmem lokali handlowych. Poniżej zaprezentowane są główne zagadnienia na temat kupna nieruchomości we Francji, wynajmu mieszkania lub lokalu na potrzeby gospodarcze, jak również nabywania gruntów rolnych i leśnych.
I. Nabywanie nieruchomości we Francji
Kwestie sprzedaży, w tym sprzedaży nieruchomości zawierają się w ogólnych zasadach aktu kupna-sprzedaży, obowiązkach sprzedawcy określonych w artykule 1582 i następne Kodeksu cywilnego. Dodatkowe regulacje dotyczą m.in. zasad sprzedaży budynków, które są w trakcie budowy[1] czy też ochrony praw lokatorów zakwaterowanych w sprzedawanych budynkach[2], jak i innych zasad użytkowania dóbr – w tym budynków bądź mieszkań – jak najem, zamiana itp.
W przypadku budynków czy mieszkań sprzedaż następuje obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Sporządzony przez notariusza akt kupna-sprzedaży stanowi podstawowy dokument pozwalający na realizację przyjętych przez strony zobowiązań. Kompetencja terytorialna notariusza, która niegdyś zależała od jego miejsca zamieszkania, obejmuje obecnie całe terytorium Francji metropolitarnej z wyjątkiem departamentów zamorskich.
1. Etapy sprzedaży
W praktyce sprzedaż nieruchomości odbywa się w dwóch etapach.
Pierwszym jest sporządzenie promesy sprzedaży. Promesa sprzedaży jest umową, na mocy której jedna strona zobowiązuje się do sprzedaży, a druga do zakupu nieruchomości (art. 1589 Kodeksu cywilnego). Jest ona dokumentem ważnym dla kupującego, ponieważ umożliwia mu np. uzyskanie pożyczek na zakup nieruchomości. Zaś sprzedającemu pozwala zgromadzić dokumenty niezbędne do przygotowania aktu ostatecznego.
Następnie strony spotykają się u notariusza celem sporządzenia i podpisania aktu ostatecznego, który winien obowiązkowo zawierać następujące punkty:
- określenie osoby sporządzającej akt, daty sporządzenia,
- podanie kwalifikacji prawnej aktu, szczególnie przy złożonych operacjach,
- stwierdzenie tożsamości stron, jak i ich pełnomocnictw (jeśli działają w imieniu osób prawnych),
- dokładny opis nieruchomości obejmujący wypis z akt wieczystoksięgowych,
- określenie zobowiązań i warunków realizacji umowy spoczywających na nabywcy,
- opis zmian w prawie własności nieruchomości,
- określenie ceny, jak również sposobu jej zapłaty.
Ponadto, od 1 listopada 2007 r. artykuł L. 271-4 Kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa przewiduje obowiązek przedstawienia przez sprzedawcę certyfikatów poświadczających stan techniczny lokalu. Dotyczy to m.in. stopnia ryzyka ekspozycji na ołów, obecności materiałów zawierających azbest, czy termitów w budynku będącym przedmiotem sprzedaży.
Sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z uiszczeniem opłaty notarialnej, której wysokość zależy od wartości transakcji [2]. Kiedy akt jest sporządzony przez notariusza jednej ze stron przy asyście notariusza drugiej strony, sytuacja ta nie powoduje zwiększenia wysokości honorarium.
2. Opodatkowanie transakcji
Sprzedaż nieruchomości, podlega też podatkowi określanemu jako „droits d’enregistrement”.
W jego skład wchodzą :
- opłata na rzecz departamentu w wysokości 3,60% ceny sprzedaży,
- opłata na rzecz gminy w wysokości 1,20% ceny sprzedaży,
- opłata na rzecz państwa wysokości 0,20% ceny sprzedaży + 2,5% od opłaty na rzecz departamentu.
Łącznie kwota podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 5,09% ceny sprzedaży.
Warto zaznaczyć, że powyżej podane kwoty poszczególnych opłat ulegną pewnym zmianom w 2011 r.:
- opłata na rzecz departamentu zostanie podniesiona do 3,80% ceny sprzedaży,
- opłata na rzecz państwa w wysokości 0,20% ceny sprzedaży zostanie zlikwidowana, natomiast odsetek od opłaty na rzecz departamentu zostanie zmniejszony do 2,37%.
Wpływ tych zmian na łączną kwotę podatku sprzedaży nieruchomości będzie jednak niewielki.
Podstawę opodatkowania stanowi cena podana w akcie notarialnym. Obowiązek opłaty należnych podatków związanych z transakcją ciąży na nabywcy. Cenę zakupu nieruchomości ustalają sprzedający i nabywca, tym niemniej sprawdzana jest realna wartość sprzedawanej nieruchomości W ramach środków podjętych przeciwko „praniu brudnych pieniędzy”[3] notariusze wymagają, aby uregulowanie zapłaty w umowach o nabycie nieruchomości przez cudzoziemców następowało przelewem bankowym.
Zaniżenie w akcie notarialnym ceny transakcji w stosunku do ceny rzeczywiście uzgodnionej przez strony może stać się przedmiotem zarówno sankcji skarbowych, jak i karnych. Kiedy administracji podatkowej uda się udowodnić, że cena nabycia nieruchomości wyrażona w akcie jest niższa niż ta w rzeczywistości uzgodniona przez strony, należny podatek jest naliczany na bazie realnej wartości sprzedawanej nieruchomości. W tej sytuacji należnemu dodatkowemu podatkowi związanemu z podwyższeniem ceny towarzyszą odsetki za zwłokę. Również w parze idzie grzywna w wysokości 50% należnego dodatkowego podatku wymierzona sprawcom, a więc w klasycznym przypadku – sprzedawcy i nabywcy.
Należy także dodać, że sprzedaż pewnych nieruchomości, od wybudowania których upłynęło mniej niż 5 lat, jak również tych nieruchomości, w których wykonano prace remontowe (renowacyjne) lub dokonano rozbudowy mniej niż 5 lat przed datą sprzedaży, może zostać obciążona podatkiem VAT.
II. Wynajem mieszkania na potrzeby przedsiębiorstwa
Zarejestrowanie przedsiębiorstwa w mieszkaniu prywatnym wiąże się z pewnymi problemami. W wielu wypadkach regulamin wspólnoty mieszkaniowej (règlement de copropriété) zabrania prowadzenia działalności gospodarczej. Oznacza to, że najpierw trzeba uzyskać stosowne pozwolenie wspólnoty mieszkaniowej (assemblée des copropriétaires). Ponadto w gminach powyżej 200.000 mieszkańców (w tym miastach takich jak np. Paryż, Lyon, itd.) i w departamentach 92, 93 i 94, procedura przekształcenia lokalu mieszkaniowego w lokal „handlowy” czy „biurowy” pociąga za sobą wysokie koszty. Zgłoszenia o takie zezwolenie na przekształcenie lokalu należy kierować do miejscowej Prefektury[4].
III. Wynajem lokali na potrzeby działalności gospodarczej
Spółki utworzone muszą mieć siedzibę, której adres jest podany w umowie spółki i złożony w Rejestrze Handlowym i Spółek.
1. Umowa „domiciliation” (contrat de domiciliation)
Najtańszym sposobem znalezienia siedziby spółki jest tzw. umowa „domiciliation”[5]. Polega to na tym, że w oparciu o zawartą umowę, spółka podaje jako adres swej siedziby dane teleadresowe tzw. biura ogólnego świadczącego tego typu usługi. Tam jest odbierana korespondencja do „polskiej” firmy, a następnie przesyłana np. na wskazane adresy w Polsce. Natomiast za „wynajęcie” adresu (i ewentualne inne usługi) nowo założona spółka uiszcza właścicielowi (głównemu najemcy) lokalu relatywnie niewielkie opłaty.
A od 1-ego stycznia 2009 r., mogą skorzystać z takiej możliwości również przedsiębiorcy indywidualni.
2. Siedziba w miejscu zamieszkania zarządcy
Zarządca może umiejscowić siedzibę spółki w swoim miejscu zamieszkania. Powyższa możliwość nie może mieć na celu zmiany przeznaczenia lokalu ani przyznawać wynajmującemu uprawnień wynikających z uregulowań dotyczących umowy najmu handlowego (patrz pkt. 12.3.3). Chodzi jedynie o stworzenie dla zarządcy możliwości wykonywania funkcji administracyjnych związanych z zarządem (odbiór korespondencji, prowadzenie księgowości itd.), a nie prowadzenie działalności produkcyjnej, czy przyjmowanie klientów.
Istnieje możliwość stałego umiejscowienia siedziby spółki w miejscu zamieszkania zarządcy. Powyższe rozwiązanie jest dozwolone jedynie w braku odmiennych przepisów ustawowych lub umownych. Natomiast w praktyce zdarza się bardzo rzadko.
W przypadku obowiązywania szczególnych przepisów (m.in. klauzula dotycząca najmu, regulamin wspólnoty mieszkaniowej) umiejscowienie siedziby spółki w miejscu zamieszkania zarządcy musi mieć charakter tymczasowy i nie może przekraczać pięciu lat. Przed upływem powyższego terminu spółka musi przenieść swoją siedzibę do nowego lokalu pod rygorem wykreślenia z rejestru.
3. Umowa najmu handlowego (bail commercial)
Zobacz aktualny artykuł: Umowa najmu handlowego we Francji
IV. Grunty rolne i leśne
1. Grunty rolne
Prawo rolne uregulowane zostało w Kodeksie rolnym[6], jak w większości państw obrót gruntami rolnymi poddany jest pewnej reglamentacji. Istnieją więc np. wymogi co do wieku, regulacje dotyczące narodowości, czy wykształcenia przyszłego rolnika oraz warunki uzyskania pomocy publicznej dla prowadzenia działalności rolniczej.
Obywatele polscy pragnący nabyć grunty rolne oraz rozpocząć działalność rolniczą we Francji znajdą wszelkie niezbędne informacje, dotyczące formalności, które należy spełnić jak i cenne porady praktyczne na stronie internetowej o adresie: www.terresdeurope.net. Portal ten został stworzony z myślą o obcokrajowcach i w przystępny sposób wyjaśnia regulacje dotyczące rolnictwa we Francji. Cennym źródłem informacji jest także portal francuskiego Ministerstwa Rolnictwa.[7]
Ustawodawstwo francuskie przewiduje, że obywatele państw członkowskich UE mogą nabywać wszystkie nieruchomości na identycznych zasadach jak obywatele francuscy, bez względu na charakter, położenie i powierzchnię.
Formalnie w przepisach o obrocie ziemią nie istnieją dodatkowe uwarunkowania związane z nabyciem ziemi uprawnej jak: miejsce zamieszkania, przynależność do organizacji samorządu zawodowego lub spółdzielni produkcyjnej.
Instytucjami prawnymi sprawującymi kontrolę nad obrotem ziemią są, utworzone w resorcie rolnictwa w formie przedsiębiorstw wyższej użyteczności publicznej – spółek tzw. SAFER[8] wraz z ich krajową federacją[9].
Należy zaznaczyć, że do misji SAFER zaliczają się także takie działania, które mają za zadanie poprawę równowagi demograficznej między obszarami miejskimi i wiejskimi, zapewnianie warunków sprzyjających rozwojowi obszarów wiejskich, działania mające na celu przystosowanie i zdywersyfikowanie usług zbiorowych w regionach o niskim poziomie zaludnienia. Rola SAFER nie sprowadza się więc wyłącznie do kontroli obrotu rynku nieruchomości rolnych.
2. Grunty leśne
Status lasów państwowych i prywatnych we Francji określany jest przez Kodeks leśny[10]. Zezwolenia na taki zakup udziela Ministerstwo Rolnictwa. Obowiązkowe jest przy tym przedstawienie programu rozwoju danej działki leśnej w okresie od 10 do 30 lat.
[1] Np. art. 1601-1 do 1601-4 Kodeksu cywilnego, art. L. 261-9 do L. 261-22 oraz R. 261-1 do R. 261-33 Kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa (Code de la construction et de l’habitation)
[2] Opis taryf: Dekret z 08.03.1978 r. dotyczący ustalania taksy notarialnej (tekst dostępny na stronie www.legifrance.gouv.fr)
[3] Art. L. 561-1 i następne Kodeksu monetarnego i finansowego, art. 324-1 i następne Kodeksu karnego
[4] W przypadku Paryża jest to: Préfecture de Paris, Service du changement d’affectation des locaux, adres: 17, bd Morland, 75004 Paris, Fax: 01 48 87 47 83, tel. 01 49 28 40 00
[5] Art. L. 123-11 Kodeksu handlowego
[6] Kodeks rolny (Code rural) – tekst aktu dostępny na stronie www.legifrance.gouv.fr
[7] Ministère de l’Agriculture, de l’Alimentation, de la Pêche et de la Ruralité, Direction Générale de la Forêt et des Affaires Rurales (Ministerstwo Rolnictwa, Wyżywienia, Rybołówstwa i Terenów Wiejskich, Dyrekcja Generalna ds. Lasów i Spraw Wiejskich), 78, rue de Varenne 75349 Paris, tel. +33 1 49 55 44 36, +33 1 49 55 80 22
[8] SAFER – Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (Spółki Zagospodarowania Ziemi i Rozwoju Wsi) adres internetowy: www.safer.fr
[9] FNSAF – Fédération Nationale des Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (Krajowa Federacja Spółek Zagospodarowania Ziemi i Rozwoju Wsi)
[10] Kodeks leśny (Code forestier), tekst: www.legifrance.gouv.fr